مخاوي الليل
08-03-2009, 05:16 PM
2009 .. القياس والانكفاء في الداخل وتحليل المخاطر العقارية
http://www.aleqt.com/a/199420_20791.jpg
عمال يباشرون عملهم في موقع للبناء والتشييد في دبي، حيث تعد هذه المواقع من المناظر المألوفة في ظل تطور حركة العمران والعقار، حيث قدمت البنوك قروض ضخمة في السابق للاستثمار في هذا المجال، إلا أن الوضع الآن شهد تراجعاً وخيبة أمل عقب تراجع أجور العمال الأجانب،
تقرير: د. حسن العالي
كان من الطبيعي أن يدرج سوق العقار في دول الخليج العربي على رأس قائمة القطاعات المتضررة من الأزمة المالية نظرا للتضخم الكبير في هذا السوق خلال السنوات الماضية. وقدر حجم المشاريع العمرانية بأكثر من 2.4 تريليون دولار تخص 3519 مشروعا مستفيدة من فوائض السيولة التي ولدتها ارتفاعات أسعار النفط، الأمر الذي أدى إلى زيادات مبالغ فيها في أسعار العقارات الخليجية، وهو سبب وجيه آخر للتخوف من حجم الضرر الذي سوف يلحق بهذا القطاع من جراء الأزمة. في الحلقة الخامسة والأخيرة من ملف (الخليج والأزمة) نعرض الآثار التي طالت قطاع العقارات من الأزمة، كقطاع يمثل أحد مكونات اقتصادات المنطقة. علما أن الحلقات الأربع السابقة تناولت الاقتصاد الكلي، القطاع البنكي، أسواق المال، والصناعة. إلى تفاصيل الحلقة الأخيرة.
إذا كان حجم الأضرار الذي لحق بأسواق المال الخليجية اتضح سريعا، كذلك باتت الصورة تتضح بصورة جلية فيما يخص أضرار البنوك الخليجية، فإن حجم تضرر السوق العقاري من جراء الأزمة لم يتضح على الفور، وهو ناجم عن طبيعة الاستثمار في هذا القطاع. ولعل هذا العامل بالذات هو ما يقلق المستثمرين والمطورين العقاريين في الوقت الراهن؟
ورصدت تقارير متخصصة حدوث تراجع عام في دول مجلس التعاون في المؤشر العام لأسعار العقارات بنسبة 18 في المائة خلال شهر تشرين الثاني (نوفمبر) 2008 وبنسبة انخفاض 13 في المائة في مؤشر حجم المبيعات العام لدول المجلس لنفس الفترة، أما على مستوى كل دولة من دول المجلس، فقد انخفض مؤشر الأسعار إلى 13.3 في المائة وإلى 35 في المائة في حجم المبيعات في دولة الإمارات العربية المتحدة ، وانخفض مؤشرا الأسعار وحجم المبيعات إلى 7.1 في المائة و1.4 في المائة على التوالي في دولة الكويت وانخفضا في دولة قطر إلى 5.7 في المائة و7.1 في المائة على التوالي، كما انخفض مؤشر أسعار المبايعات في مملكة البحرين إلى 5.5 في المائة وإلى 2.5 في المائة في حجم المبيعات وفي المملكة العربية السعودية انخفض مؤشر الأسعار العام إلى 2 في المائة ومؤشر حجم المبيعات إلى 11.3 في المائة، وأخيرًا سجل مؤشر أسعار المبيعات في سلطنة عمان عند ارتفاع طفيف بنسبة 0.4 في المائة ونسبة انخفاض في الحجم إلى 8.2 في المائة.
عام 2008
يشير عقاريون إلى أن العام الماضي 2008 كان العام الأصعب على سوق العقارات الخليجي، مشيرين إلى أنه مع اختلاف تعامل الدول الخليجية للتصدي لآثار الأزمة العالمية المالية. وكانت بداية عام 2008 استمراراً للنهج الذي سار عليه السوق من خلال النمو السريع في قطاعات السوق العقاري في مختلف المنتجات، عبر إنشاء الأبراج، والمشاريع السكنية، والمدن الاقتصادية، إضافة إلى المجمعات التجارية التي كانت أكثر المنتجات العقارية انتشاراً خلال العام الماضي في مختلف الدول الخليجية.
وكان الصراع مع التضخم أحد أهم التقلبات التي شهدتها الأسواق الخليجية، فالأسعار ارتفعت بشكل غير مبرر، والطلب يزيد إلا أنه سجل انعكاساً على العقارات الجديدة، المتأثرة قيمها بأسعار مواد البناء التي سجلت هي الأخرى ارتفاعات غير مسبوقة في الأسعار، مما انعكس على حركة التوازن في الأسواق العقارية.
وكان الربعان الثالث والرابع أكثر الأوقات العصيبة على الأسواق العقارية في المنطقة، فمن تضخم في أسعار العقارات كان الأعلى على مر التاريخ إلى انخفاض حاد، تسبب في ركود متوسط المدى، الأمر الذي أوجب إعادة الحسابات في التعامل مع السوق العقاري كصناعة، من خلال إعادة تقييم المنتجات، والتسويق والقدرة الشرائية لدى المستهلكين.
جميع دول الخليج تأثرت
وتتوقع دراسة لمركز البحوث في المجلس الاقتصادي الإفريقي تراجع الطلب على العقارات في منطقة الخليج بأكثر من الثلث وحتى عام 2012.
وتأثر قطاع العقارات الكويتي كثيراً جراء الأزمة المالية العالمية وانخفاض أسعار النفط وتراجع البورصة خلال عدة أشهر من أعلى مستوياتها إلى نحو النصف. ويتوقع الخبراء تراجع أسعار وحجم البناء في الكويت في الأشهر المقبلة مع تقليص حجم القروض وعجز عدد كبير من الناس عن تسديد القروض العقارية، ما يجعلهم يطالبون بتدخل حكومي. علما أن الكويت شهدت في السنوات الثلاث الأخيرة طفرة عمرانية غير مسبوقة. فمع الصعود الكبير لأسعار النفط والنمو القياسي لمؤشرات البورصة الكويتية ارتفع ناتج قطاع البناء بنسبة 75 في المائة وشكل أكثر من ملياري دولار في عام 2007.
وقال خبراء اقتصاديون في البحرين إن الخسائر التي لحقت بالشركات البحرينية جراء أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة تجاوزت ملياري دولار بسبب استثماراتها المباشرة في الأصول المرتبطة بهذا القطاع. ولم يسلم السوق السعودي هو الآخر، فحسب تأكيد "جون سفاكياناكيس" كبير الاقتصاديين في بنك ساب فإن هذا السوق ورغم احتياجه لـ 1.5 مليون منزل خلال الأعوام الخمسة المقبلة، فإن ارتفاع أسعار الأراضي والنقص في التمويل يمكن أن يكون عائقا أمام إتمام المشروعات. وتوقع سفاكياناكيس أن تتراجع أسعار العقارات في المملكة بنسبة 20 في المائة عام 2009 وقال: "من المرجح أن تكون العقارات التجارية الأكثر تضررا".
مرحلة انتقالية في السعودية
ويقول خبراء عقاريون إن السوق العقاري في السعودية يمر بمرحلة انتقالية، وذلك من خلال التوازن بين الأسعار، خاصة في عملية بناء المساكن، الأمر الذي سينعكس على أسعار المنتجات العقارية خاصة السكنية منها، مما سيخلق نوعاً جديداً من الطلب على المباني الجديدة. وأضافوا أن السعودية لها خصوصيتها العقارية، فهي مبنية على قواعد معينة، منها الطلب الحقيقي، وجود دافع إلى زيادة التملك لدى المشترين، الأمر الذي يؤكد أن أي مشروع عقاري جديد، عندما يطرح بأسعار معقولة، وموقع مناسب، فإن ذلك سيؤدي إلى إغلاق مبيعات المشروع خلال فترة وجيزة.
وأضافوا أن تحرك الحكومة على إقرار الرهن العقاري كان محركاً كبيراً لزيادة الاستثمارات في السوق خلال الفترة الماضية، خاصة بعد صدور النظام من مجلس الشورى إلى مجلس الوزراء، مشيرين إلى أن القرار يتوقع أن يطبق هذا العام .
الطفرة التي شهدتها دبي خلال السنوات الأخيرة أسالت لعاب شركات كثيرة جاءت من شتى أنحاء العالم لتحصل على حصة من هذه الكعكة الدسمة متجاهلة في بعض الأحيان مصالح الأفراد أو واجبها الأخلاقي تجاه مجتمع واقتصاد الدولة التي استضافتها، فالبعض يرى أن هذا الطمع أسهم في ارتفاع أسعار العقارات، فقد ارتفعت في دبي على سبيل المثال بنحو 40 في المائة خلال عام 2008 وبنسبة 80 في المائة خلال 18 شهرا الماضية.
ويعترف الخبراء بأن أسعار العقارات في دولة الإمارات شهدت انخفاضًا حادًا، حيث أشاروا إلى أن أسعار الأراضي هوت بنسبة تصل إلى 50 في المائة، بينما هوت أسعار الشقق السكنية الجاهزة بنسب راوحت بين 20 و40 في المائة. وحسب تلك المصادر فإنه في ظل ظروف السوق الحالية فإن معدل النمو في سوق العقارات وكذلك الأسعار ستنخفض، وهذا بالتحديد ما سيؤثر في العائد على الاستثمار العقاري الذي سيتراجع ليستقر بين 5 و8 في المائة هبوطا من 8 و12 في المائة في عام 2008 بينما كان في عامي 2006 و2007 يصل إلى 100 في المائة في بعض المشاريع.
وكانت آثار الأزمة المالية العالمية قد وضحت على أهم القطاعات التي قصفتها تلك الأزمة، وهي عملية التمويل، التي بانت من خلال اندماج أكبر شركتي تمويل في الإمارات، وهي "أملاك" و"تمويل" للتصدي لآثار تلك الأزمة، في حين دفعت كثيرا من الشركات إلى التفكير في تسريح موظفين لتفادي تلك الآثار.
خسائر الشركات العقارية
وفيما يخص خسائر الشركات العقارية الإماراتية، فقد منيت شركة إعمار العقارية الإماراتية بخسائر مؤلمة، خلال الربع الرابع من العام الجاري، وذلك للمرة الأولى منذ إنشاء الشركة، وبلغت الخسائر 1.768 مليار درهم، مقابل أرباح بلغت 1.508 مليار درهم خلال الفترة المقابلة من 2007. وقالت الشركة إنها قررت تخفيض قيمة استثماراتها في شركة "جون لينج هومز" بمبلغ 1.773 مليار درهم خلال الربع الرابع من 2008، لكي يتم التحوط محاسبيًّا لهذا الاستثمار.
كما كشفت شركة صروح العقارية الإماراتية عن تراجع بنسبة 90 في المائة، في أرباح الربع الأخير من 2008، فيما يرجع جزئيا إلى ارتفاع تكاليف التمويل وقالت إنها مستعدة لتباطؤ في 2009. وقامت إمارة دبي بإدخال تعديلات جوهرية على قانون تنظيم الإيجارات تتعلق بتنظيم العلاقة بين مالكي العقارات في دبي والمستأجرين. وحدد المرسوم نسبة الزيادة القصوى في بدل إيجار العقارات لعام 2009 للوحدات العقارية المؤجرة السكنية وغير السكنية.
وفي قطر، كانت العاصمة الدوحة تشهد عمليات تنمية مستمرة للوصول إلى مثيلتها في الدول الخليجية، الأمر الذي جعل "الدوحة" تتحول إلى ورشة عمل، تتواكب عليها الاستثمارات الخليجية، والإقليمية، مما دفعها إلى التحول إلى مدينة للتطوير العقاري خلال الفترة المقبلة.
وتعمل الحكومة القطرية على تقديم تسهيلات للمستثمرين العقاريين للاستثمار في الدوحة، بعد ما سعت إلى إيجادها على خريطة المناسبات العالمية، سواء الاقتصادية أو السياسية أو الثقافية وأخيرا الرياضية. إلا أنه مع تفاقم الأزمة، يتجه سوق العقار للتباطؤ حتى مع فرضية توافر السيولة لكونه ينتظر حتى إجلاء الضباب عن أسعار المواد والأراضي وحركة المستثمرين الخليجيين والعالميين.
http://www.aleqt.com/a/199420_20791.jpg
عمال يباشرون عملهم في موقع للبناء والتشييد في دبي، حيث تعد هذه المواقع من المناظر المألوفة في ظل تطور حركة العمران والعقار، حيث قدمت البنوك قروض ضخمة في السابق للاستثمار في هذا المجال، إلا أن الوضع الآن شهد تراجعاً وخيبة أمل عقب تراجع أجور العمال الأجانب،
تقرير: د. حسن العالي
كان من الطبيعي أن يدرج سوق العقار في دول الخليج العربي على رأس قائمة القطاعات المتضررة من الأزمة المالية نظرا للتضخم الكبير في هذا السوق خلال السنوات الماضية. وقدر حجم المشاريع العمرانية بأكثر من 2.4 تريليون دولار تخص 3519 مشروعا مستفيدة من فوائض السيولة التي ولدتها ارتفاعات أسعار النفط، الأمر الذي أدى إلى زيادات مبالغ فيها في أسعار العقارات الخليجية، وهو سبب وجيه آخر للتخوف من حجم الضرر الذي سوف يلحق بهذا القطاع من جراء الأزمة. في الحلقة الخامسة والأخيرة من ملف (الخليج والأزمة) نعرض الآثار التي طالت قطاع العقارات من الأزمة، كقطاع يمثل أحد مكونات اقتصادات المنطقة. علما أن الحلقات الأربع السابقة تناولت الاقتصاد الكلي، القطاع البنكي، أسواق المال، والصناعة. إلى تفاصيل الحلقة الأخيرة.
إذا كان حجم الأضرار الذي لحق بأسواق المال الخليجية اتضح سريعا، كذلك باتت الصورة تتضح بصورة جلية فيما يخص أضرار البنوك الخليجية، فإن حجم تضرر السوق العقاري من جراء الأزمة لم يتضح على الفور، وهو ناجم عن طبيعة الاستثمار في هذا القطاع. ولعل هذا العامل بالذات هو ما يقلق المستثمرين والمطورين العقاريين في الوقت الراهن؟
ورصدت تقارير متخصصة حدوث تراجع عام في دول مجلس التعاون في المؤشر العام لأسعار العقارات بنسبة 18 في المائة خلال شهر تشرين الثاني (نوفمبر) 2008 وبنسبة انخفاض 13 في المائة في مؤشر حجم المبيعات العام لدول المجلس لنفس الفترة، أما على مستوى كل دولة من دول المجلس، فقد انخفض مؤشر الأسعار إلى 13.3 في المائة وإلى 35 في المائة في حجم المبيعات في دولة الإمارات العربية المتحدة ، وانخفض مؤشرا الأسعار وحجم المبيعات إلى 7.1 في المائة و1.4 في المائة على التوالي في دولة الكويت وانخفضا في دولة قطر إلى 5.7 في المائة و7.1 في المائة على التوالي، كما انخفض مؤشر أسعار المبايعات في مملكة البحرين إلى 5.5 في المائة وإلى 2.5 في المائة في حجم المبيعات وفي المملكة العربية السعودية انخفض مؤشر الأسعار العام إلى 2 في المائة ومؤشر حجم المبيعات إلى 11.3 في المائة، وأخيرًا سجل مؤشر أسعار المبيعات في سلطنة عمان عند ارتفاع طفيف بنسبة 0.4 في المائة ونسبة انخفاض في الحجم إلى 8.2 في المائة.
عام 2008
يشير عقاريون إلى أن العام الماضي 2008 كان العام الأصعب على سوق العقارات الخليجي، مشيرين إلى أنه مع اختلاف تعامل الدول الخليجية للتصدي لآثار الأزمة العالمية المالية. وكانت بداية عام 2008 استمراراً للنهج الذي سار عليه السوق من خلال النمو السريع في قطاعات السوق العقاري في مختلف المنتجات، عبر إنشاء الأبراج، والمشاريع السكنية، والمدن الاقتصادية، إضافة إلى المجمعات التجارية التي كانت أكثر المنتجات العقارية انتشاراً خلال العام الماضي في مختلف الدول الخليجية.
وكان الصراع مع التضخم أحد أهم التقلبات التي شهدتها الأسواق الخليجية، فالأسعار ارتفعت بشكل غير مبرر، والطلب يزيد إلا أنه سجل انعكاساً على العقارات الجديدة، المتأثرة قيمها بأسعار مواد البناء التي سجلت هي الأخرى ارتفاعات غير مسبوقة في الأسعار، مما انعكس على حركة التوازن في الأسواق العقارية.
وكان الربعان الثالث والرابع أكثر الأوقات العصيبة على الأسواق العقارية في المنطقة، فمن تضخم في أسعار العقارات كان الأعلى على مر التاريخ إلى انخفاض حاد، تسبب في ركود متوسط المدى، الأمر الذي أوجب إعادة الحسابات في التعامل مع السوق العقاري كصناعة، من خلال إعادة تقييم المنتجات، والتسويق والقدرة الشرائية لدى المستهلكين.
جميع دول الخليج تأثرت
وتتوقع دراسة لمركز البحوث في المجلس الاقتصادي الإفريقي تراجع الطلب على العقارات في منطقة الخليج بأكثر من الثلث وحتى عام 2012.
وتأثر قطاع العقارات الكويتي كثيراً جراء الأزمة المالية العالمية وانخفاض أسعار النفط وتراجع البورصة خلال عدة أشهر من أعلى مستوياتها إلى نحو النصف. ويتوقع الخبراء تراجع أسعار وحجم البناء في الكويت في الأشهر المقبلة مع تقليص حجم القروض وعجز عدد كبير من الناس عن تسديد القروض العقارية، ما يجعلهم يطالبون بتدخل حكومي. علما أن الكويت شهدت في السنوات الثلاث الأخيرة طفرة عمرانية غير مسبوقة. فمع الصعود الكبير لأسعار النفط والنمو القياسي لمؤشرات البورصة الكويتية ارتفع ناتج قطاع البناء بنسبة 75 في المائة وشكل أكثر من ملياري دولار في عام 2007.
وقال خبراء اقتصاديون في البحرين إن الخسائر التي لحقت بالشركات البحرينية جراء أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة تجاوزت ملياري دولار بسبب استثماراتها المباشرة في الأصول المرتبطة بهذا القطاع. ولم يسلم السوق السعودي هو الآخر، فحسب تأكيد "جون سفاكياناكيس" كبير الاقتصاديين في بنك ساب فإن هذا السوق ورغم احتياجه لـ 1.5 مليون منزل خلال الأعوام الخمسة المقبلة، فإن ارتفاع أسعار الأراضي والنقص في التمويل يمكن أن يكون عائقا أمام إتمام المشروعات. وتوقع سفاكياناكيس أن تتراجع أسعار العقارات في المملكة بنسبة 20 في المائة عام 2009 وقال: "من المرجح أن تكون العقارات التجارية الأكثر تضررا".
مرحلة انتقالية في السعودية
ويقول خبراء عقاريون إن السوق العقاري في السعودية يمر بمرحلة انتقالية، وذلك من خلال التوازن بين الأسعار، خاصة في عملية بناء المساكن، الأمر الذي سينعكس على أسعار المنتجات العقارية خاصة السكنية منها، مما سيخلق نوعاً جديداً من الطلب على المباني الجديدة. وأضافوا أن السعودية لها خصوصيتها العقارية، فهي مبنية على قواعد معينة، منها الطلب الحقيقي، وجود دافع إلى زيادة التملك لدى المشترين، الأمر الذي يؤكد أن أي مشروع عقاري جديد، عندما يطرح بأسعار معقولة، وموقع مناسب، فإن ذلك سيؤدي إلى إغلاق مبيعات المشروع خلال فترة وجيزة.
وأضافوا أن تحرك الحكومة على إقرار الرهن العقاري كان محركاً كبيراً لزيادة الاستثمارات في السوق خلال الفترة الماضية، خاصة بعد صدور النظام من مجلس الشورى إلى مجلس الوزراء، مشيرين إلى أن القرار يتوقع أن يطبق هذا العام .
الطفرة التي شهدتها دبي خلال السنوات الأخيرة أسالت لعاب شركات كثيرة جاءت من شتى أنحاء العالم لتحصل على حصة من هذه الكعكة الدسمة متجاهلة في بعض الأحيان مصالح الأفراد أو واجبها الأخلاقي تجاه مجتمع واقتصاد الدولة التي استضافتها، فالبعض يرى أن هذا الطمع أسهم في ارتفاع أسعار العقارات، فقد ارتفعت في دبي على سبيل المثال بنحو 40 في المائة خلال عام 2008 وبنسبة 80 في المائة خلال 18 شهرا الماضية.
ويعترف الخبراء بأن أسعار العقارات في دولة الإمارات شهدت انخفاضًا حادًا، حيث أشاروا إلى أن أسعار الأراضي هوت بنسبة تصل إلى 50 في المائة، بينما هوت أسعار الشقق السكنية الجاهزة بنسب راوحت بين 20 و40 في المائة. وحسب تلك المصادر فإنه في ظل ظروف السوق الحالية فإن معدل النمو في سوق العقارات وكذلك الأسعار ستنخفض، وهذا بالتحديد ما سيؤثر في العائد على الاستثمار العقاري الذي سيتراجع ليستقر بين 5 و8 في المائة هبوطا من 8 و12 في المائة في عام 2008 بينما كان في عامي 2006 و2007 يصل إلى 100 في المائة في بعض المشاريع.
وكانت آثار الأزمة المالية العالمية قد وضحت على أهم القطاعات التي قصفتها تلك الأزمة، وهي عملية التمويل، التي بانت من خلال اندماج أكبر شركتي تمويل في الإمارات، وهي "أملاك" و"تمويل" للتصدي لآثار تلك الأزمة، في حين دفعت كثيرا من الشركات إلى التفكير في تسريح موظفين لتفادي تلك الآثار.
خسائر الشركات العقارية
وفيما يخص خسائر الشركات العقارية الإماراتية، فقد منيت شركة إعمار العقارية الإماراتية بخسائر مؤلمة، خلال الربع الرابع من العام الجاري، وذلك للمرة الأولى منذ إنشاء الشركة، وبلغت الخسائر 1.768 مليار درهم، مقابل أرباح بلغت 1.508 مليار درهم خلال الفترة المقابلة من 2007. وقالت الشركة إنها قررت تخفيض قيمة استثماراتها في شركة "جون لينج هومز" بمبلغ 1.773 مليار درهم خلال الربع الرابع من 2008، لكي يتم التحوط محاسبيًّا لهذا الاستثمار.
كما كشفت شركة صروح العقارية الإماراتية عن تراجع بنسبة 90 في المائة، في أرباح الربع الأخير من 2008، فيما يرجع جزئيا إلى ارتفاع تكاليف التمويل وقالت إنها مستعدة لتباطؤ في 2009. وقامت إمارة دبي بإدخال تعديلات جوهرية على قانون تنظيم الإيجارات تتعلق بتنظيم العلاقة بين مالكي العقارات في دبي والمستأجرين. وحدد المرسوم نسبة الزيادة القصوى في بدل إيجار العقارات لعام 2009 للوحدات العقارية المؤجرة السكنية وغير السكنية.
وفي قطر، كانت العاصمة الدوحة تشهد عمليات تنمية مستمرة للوصول إلى مثيلتها في الدول الخليجية، الأمر الذي جعل "الدوحة" تتحول إلى ورشة عمل، تتواكب عليها الاستثمارات الخليجية، والإقليمية، مما دفعها إلى التحول إلى مدينة للتطوير العقاري خلال الفترة المقبلة.
وتعمل الحكومة القطرية على تقديم تسهيلات للمستثمرين العقاريين للاستثمار في الدوحة، بعد ما سعت إلى إيجادها على خريطة المناسبات العالمية، سواء الاقتصادية أو السياسية أو الثقافية وأخيرا الرياضية. إلا أنه مع تفاقم الأزمة، يتجه سوق العقار للتباطؤ حتى مع فرضية توافر السيولة لكونه ينتظر حتى إجلاء الضباب عن أسعار المواد والأراضي وحركة المستثمرين الخليجيين والعالميين.