خبراء : المنتجات المالية الاسلامية تقلص فرص التعثر العقاري

[مخاوي الليل]

خبراء : المنتجات المالية الاسلامية تقلص فرص التعثر العقاري

http://www.alaswaq.net/files/gfx/pix_tbl.gif) repeat-y right 50%; MARGIN: 0px" cellSpacing=0 cellPadding=0 width=190 align=left border=0> المصلحة النفعية الهيكل المثالي تقليل المخاطر

دبي - الأسواق.نت

قال خبير مالي ان المستثمرين يستطيعون تخفيف المخاطر التي تواجههم باعتماد التمويل الإسلامي كبديل معقول عن القروض العقارية. وشدد على أهمية المنتجات المالية الاسلامية في تقليص فرص التعثر في القطاع العقاري.

واوضح المحامي في شركة "دلى بيبير" الأميركية أوليفر آغا أن منتج " المشاركة" الإسلامي لاقى نجاحا كبيرا. وأضاف أنه في الوقت الذي يدفع فيه المدين الذي أخذ القرض السكني دفعات شهرية إلى صاحب القرض، فإن حصة ملكية المدين في العقار تزداد، وفي الوقت نفسه تتناقص المصلحة النفعية التي تعود على صاحب القرض.

المصلحة النفعية وأشار الى أن "المشاركة المتناقصة" تتضمن شراكة بين البنك ومالك المسكن فيما يخص العقار، وتتسم بأن المصلحة النفعية للبنك تظل في تناقص، بحيث إن المبالغ التي يدفعها صاحب المسكن إلى البنك تشكل: أجرة المسكن ومساهمة المالك في السحب من شراكة البنك النفعية في المسكن. ورأى أن في كل مرة يقوم فيها المالك بتسديد دفعة، فإن النسبة المئوية لحصته في المسكن تزداد، وفي الوقت نفسه تتناقص حصة البنك من ملكية المسكن. ينتج عن هذا أن مالك المسكن سيكون له الحق في حصته في ملكية المسكن بصرف النظر عن أي تقلبات في السعر. وأضاف أن الهبوط في أسعار العقارات في الهيكل التقليدي يمكن أن يؤدي إلى أن يفقد مالك المسكن جميع حقوق الملكية في العقار إذا كان القرض السكني أكبر من السعر السوقي للمسكن وقت حبس الرهن. وتطرق آغا في مقالة نشرتها صحيفة "الاقتصادية" السعودية الأحد 29-03-2009 الى عقود الإجارة، موضحا أنها تقوم على تسديد المستأجر لدفعات إلى جهة التمويل إلى حين انتهاء مدة سريان عقد الإيجار، وعند الانتهاء يقوم الممول بنقل ملكية المسكن موضوع العقد إلى المستأجر. ولفت الى ان من شروط هذا النوع من العقود أن الدفعات التي يتلقاها الممول تشكل الإيجار ومساهمة في سعر شراء العقار والحصول على مزيد من حق الملكية فيه. مقارنة بالتمويل التقليدي فإن عقد الإجارة يلزِم الممول على نقل ملكية العقار في نهاية عقد الإيجار.

الهيكل المثالي ووفقا لآغا فان الهيكل المالي الإسلامي المثالي يتجنب منح المقترضين من محدودي الدخل قرضاً سكنياً على النحو الذي نراه في القروض التقليدية. وهذا من شأنه تقليص استخدام الديون الثقيلة (أي الاقتراض على أساس الديون)، وهو العامل الذي أدى إلى حدوث أزمة القروض السكنية لضعاف الملاءة. ولفت الى أنه في الوقت الذي يبتعد فيه التمويل الإسلامي عن السوق المتخصصة المقصورة على فئة معينة ليصبح نهجاً تمويلياً ضمن الإطار التمويلي العام في أسواق الائتمان، خصوصاً في الشرق الأوسط، فإن شركات التمويل تستطيع بنجاح تخفيف المخاطر التي تواجه البنوك التقليدية. وأضاف أن هذا يعود إلى طبيعة القروض السكنية الإسلامية، خصوصاً في عقود الإجارة، التي يمتلك فيها البنك العقار، ويتمتع البنك بحق الملكية إلى حين سداد الدفعة الأخيرة، وحينها يتم تحويل ملكية العقار إلى المقترض.

تقليل المخاطر وأشار الى أن القرض السكني الإسلامي، على خلاف البنوك التقليدية، ليس مخططا لبيع الدفعات بالتقسيط، وإنما هو هيكل للتأجير بهدف التمليك. وهذا يفترض أن هناك قدراً أقل من المخاطر، على اعتبار أن حق الملكية يظل مع البنك إلى حين الانتهاء من سداد كامل الدفعات، على اعتبار أن للمستأجر بموجب هذا الهيكل حقوقاً محدودة. وأوضح أن صك الملكية ليس باسم المستأجر، ولا يستطيع المسـتأجر خلق تبعات أو رهونات أو حجز على العقار، في حين أن هذا أمر ممكن تماماً في القروض السكنية التقليدية، مع الارتفاع غير الطبيعي في القروض السكنية الثانية والثالثة قبل وقوع الأزمة الحالية. وأكد أن التمويل الإسلامي يمنع تداول أي مخاطر أو حقوق مرتبطة بالعقار بصورة مستقلة عن العقار نفسه، على اعتبار أن التداول في الدين لا يحل شرعاً لأنه يحرم المستثمر من حق العودة على الجهة المسؤولة قانوناً في حالة الإعسار. الأزمة المالية الحالية خلقت موجات من الصدمة ترددت أصداؤها في جميع أنحاء العالم، خصوصاً في أسواق الائتمان التقليدية. وقال آغا أنه في الوقت الذي يكتسب فيه التمويل الإسلامي زخماً وقوة، خصوصاً في الشرق الأوسط، فإن من المرجح أن ينظر المستثمرون والممولون إلى التمويل الإسلامي كبديل معقول، خصوصاً في مجال العقارات.