استمرار الحركة التصحيحية للإيجارات في دبي.. وتضارب حول حجم التراجع

[مخاوي الليل]

استمرار الحركة التصحيحية للإيجارات في دبي.. وتضارب حول حجم التراجع



"الاقتصادية" من دبي
قال تقرير شركة المزايا القابضة العقاري الأسبوعي إن تراجع الإيجارات في الإمارات يعزز من إمكانية المستأجرين البحث عن عقارات أو وحدات سكنية أفضل سواء من حيث الموقع أو المواصفات أو المساحة وغيرها، خصوصا أن بعض المناطق شهدت تراجعات قوية وصلت إلى 30 في المائة خلال الأشهر الستة الماضية.
ولفت التقرير إلى أن بيانات مؤسسة تنظيم العقارات التي أطلقت مؤشرا للإيجارات قبل شهور تشير إلى انخفاض الإيجارات- حسب المؤشر الذي يتم تحديثه دوريا- بنسبة تراوح بين 10 و15 في المائة بينما تشير بيانات رصدها مستأجرون إلى تراجع أكبر في الإيجارات وصل إلى 30 في المائة في مناطق مختارة.
وقال التقرير إن أسعار الإيجارات هبطت بنحو 15- 30 في المائة في مناطق في دبي والشارقة وعجمان، وهو ما قاد المستأجرين للتفكير في البحث عن منازل جديدة بإيجارات أقل. كما بدأ كثير من العاملين في إمارة دبي والمقيمين في الإمارات المجاورة استغلال تراجع الإيجارات للانتقال إلى دبي لتجنب الازدحام المروري اليومي في الطرق الواصلة بين دبي والإمارات المجاورة، خصوصا الشارقة وعجمان.
ومع هذا، بين تقرير المزايا أن انخفاض الإيجارات بنسبة 25- 30 في المائة لم يشمل جميع مناطق الإمارات بل شهدت بعض المناطق في إمارة أبوظبي حالة من الاستقرار مع ميل للارتفاع لضيق هامش العقارات والوحدات السكنية المتاحة، فيما استقرت الإيجارات وتوقفت عن الارتفاع في مناطق أخرى من الإمارات.
إلى ذلك، بينت دراسة أعدتها المجموعة المالية هيرميس أن الإيجارات في دبي قد تنخفض بنسبة تصل إلى 30 في المائة في 2009 بعدما زادت نحو 15 في المائة خلال 2008.
وتشهد الإمارات حركة تصحيح لأسعار العقارات وانخفاض عدد السكان. وذكرت المجموعة أن نسبة التضخم في ثاني أكبر اقتصاد عربي قد تنخفض إلى 8.5 في المائة، هذا العام من 13.2 في المائة، في عام 2008. كما بينت المجموعة أن نقص المساكن في العاصمة أبو ظبي لا يزال "حادًا" وأن الإيجارات قد ترتفع بين 10-15 في المائة.
ولفت التقرير الانتباه إلى أن التراجع الذي شهدته بعض مناطق دبي من حيث الإيجارات يعود إلى ارتفاع كبير في القيم الإيجارية، خصوصا خلال عامي 2007،2008، بينما لا تزال الإيجارات أعلى من مستوياتها التي وصلت إليها في عام 2006. وقال التقرير إن المستثمرين لا يزالون يحققون هوامش ربح جيدة من وراء الاستثمار في المباني المخصصة للإيجارات حيث تبلغ الهوامش 6-8 في المائة مقارنة بـ 9-12 في المائة سابقا.
وقال التقرير إن الهوامش تزيد كثيرا عن النسبة السابقة إن كان المستثمرون بنوا مراكزهم الاستثمارية قبل عام 2006، مستفيدين من الأسعار نسبيا مقارنة بالأسعار خلال الأعوام اللاحقة.
ولاحظ التقرير أن المباني القائمة قبل العام 2003 شهدت ارتفاعا كبيرا في إيجاراتها على الرغم من ثبات التكلفة الاستثمارية وبالتالي فإن انخفاض الإيجارات بنسبة 30 بالمائة لا يعني أن ملاك تلك العقارات تعرضوا لخسائر ضخمة بل هي تراجع في هامش أرباحهم، مبينا أن الإيجارات لا تزال أعلى عن مستويات عام 2006.
وفي السياق، كشفت "شيروودز للاستشارات العقارية المستقلة أنه انطلاقًا من التقييم الذي أجري على سوق العقارات في دبي خلال شباط (فبراير) من العام الجاري، وأفادت التوقعات بأن السوق ستواصل حركتها باتجاه التحوّل لمصلحة المستأجرين، لاسيّما في ظل طرح مزيد من الشقق خلال هذا العام، كما ساهمت هذه التوقعات العامّة في إعادة توجيه القطاع العقاري ليتحوّل تركيزه من العرض إلى الطلب. وتتوقع شيروودز أن تشهد السوق العقارية في دبي انتعاشًا كبيرًا خلال النصف الثاني من العام الجاري، كما تسهم حاليًا الإجراءات التي تمّ اتّخاذها أخيرا مثل استحداث دليل الإيجار المحلي من قبل "هيئة التنظيم العقاري" في خلق مزيد من الاستقرار في حالة السوق وتعزيز التفاؤل لدى العملاء، وتتوقّع "شيروودز" أن تشهد السوق العقارية اتّجاهات أخرى؛ مثل زيادة عمليات الدمج والاستحواذ بين شركات التطوير ومواصلة تخفيض تكاليف البناء لتسريع وتيرة الانتعاش الاقتصادي خلال الربعين الأخيرين من العام الجاري.
إلى ذلك، بدأت الشركات العقارية التكيف مع الأزمة عبر تأجيل سداد أثمان العقارات أو تخفيض الأسعار مثلما حدث مع شركة "ديار للتطوير" الإماراتية، التي أعلنت استراتيجية أعمالها للعام الجاري 2009، التي تشمل إتاحة الفرصة لمالكي الوحدات في عدد من المشاريع التي لم تبدأ أعمالها الإنشائية الانتقال إلى وحدات أخرى في مشاريع شارفت على الانتهاء، مع خفض أسعار بعض الوحدات العقارية التي تم بيعها خلال فترة إطلاقها أو خلال مراحل البناء الأولية تماشيًا مع انخفاض تكاليف البناء. وستقوم "ديار للتطوير" بخفض أسعار هذه الوحدات؛ بنسب تراوح بين 25 و30 في المائة في بعض مشاريعها.
ومع هذا، بين التقرير أن المباني والمشاريع الجديدة سواء القائمة أو تحت الإنشاء تعرضت لصدمة تستدعي تدخل الحكومة الإماراتية، وهذا ما عبرت عنه الدائرة المالية في دبي بأن القطاع العقاري في الإمارة تضرر بشدة من جراء الأزمة المالية وسيستغرق انتعاشه بعض الوقت. واستدرك التقرير بالقول إنه رغم شح السيولة والأزمة المالية فإن عجلة التطوير العقاري لم تتوقف ففي دبي كشفت بلدية دبي أنه تم ترخيص 16 مليون قدم مربع للبناء في دبي في كانون الثاني (يناير) وشباط (فبراير) الماضيين، بارتفاع زاد على 20 في المائة بعدد رخص البناء التي أصدرتها بلدية دبي بجميع فئاتها التجارية والسكنية مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، ومنحت تراخيص لـ 119 شركة مقاولات جديدة وستة مكاتب استشارية جديدة.