أغلب العاملين في القطاع العقاري يتحرون تطبيق الرهن

[مخاوي الليل]

وجود الطلب الهائل على المنتجات العقارية الملموسة والمعززة أهم مميزات الاستثمار في المملكة.. العضو المنتدب لشركة إنجاز:



"الاقتصادية" من الرياض
أوضح عمر القاضي العضو المنتدب لشركة إنجاز للتطوير العقاري، أن القطاع العقاري السعودي ما زال يحتفظ بجاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقاريّة.
وتوقع القاضي خلال الحوار، أن ترتفع مساهمة قطاع العقار في الناتج المحلي الإجمالي والتي بلغت 6.8 في المائة في عام 1425 هجري، إلى 7.2 في المائة في العام الحالي، مشيرا إلى أن المملكة في الوقت الجاري تنفذ مشاريع تتجاوز تكلفتها 2.0 تريليون ريال )500 مليار دولار(.
وقال: "ونظرا لكون السعودية واحدة من كبرى أسواق البناء والتشييد في منطقة الشرق الأوسط، فمن المقدّر أن يصل إجمالي استثماراتها في القطاع العقاري إلى نحو 300 مليار دولار، والذي يتوّقع أن يتجاوز حاجز 400 مليار دولار بحلول عام 1431".
وذكر العضو المنتدب لشركة إنجاز للتطوير العقاري، أن التباين في السوق السعودية هو أمر طبيعي وذلك لكبر مساحة المملكة، لافتا إلى حيوية قطاع العقار وقلة وجود الشركات المطورة تطوير شامل في المملكة كانت أهم الأسباب التي جذبته لهذا القطاع. فإلى نص الحوار:


- ما الفلسفة التي قامت عليها "إنجاز" وكيف كانت البداية؟

هي فلسفة التطوير الشامل لتصبح مطورا شاملا للمنتجات العقارية Master Developer.

- هل لكم أن تحدثونا عن رحلتكم مع العقار, وكيف كانت رحلتكم المهنية, وما الذي شدكم إلى هذا القطاع؟ وهل كان لدراساتكم العلمية دور في هذا الاختيار؟

لم أكن بعيدا عن العقار بحكم أعمال والدي المتعلقة بأعمال المقاولات، والتي شدتني إلى قطاع التطوير بشكل عام, علما بأنني تخصصت في المجال العقاري ولثماني سنوات، حيث كانت انطلاقتي من خلال العمل في الشركة الأولى للتطوير.
هناك مجموعة من الأسباب التي شدتني لهذا القطاع تتمثل في حيوية هذا القطاع و أهميته وقلة وجود الشركات المطورة تطويرا شاملا في المملكة على الرغم من وجود جميع المقومات لنجاحها. دراستنا تخصصت في التسويق والاستثمار الدولي والذي للعقار نصيب منه.

- هل تأثرتم بتجربة أحد ما؟

لم نتأثر بتجربة أحد ما في المجال العقاري ولكننا معجبون بفلسفة بعضهم.

- كيف تصفون التباين في السوق العقارية بين منطقة وأخرى في المملكة؟ ولماذا هذا التباين؟

التباين في السوق السعودية أمر طبيعي وذلك لكبر مساحة المملكة وما ينطوي تحت ذلك من اختلاف الثقافات على المستويين الاستثماري والعمراني, علما بأنها بدأت تقترب من بعضها بعضا بشكل كبير وأصبحت تقترب من بعضها بعضا على المستوى الإقليمي.
ولا سيما أن هذا القطاع بدأ يأخذ منحنى عالميا بدخول كبرى الشركات الهندسية والاستثمارية على الصعيدين الإقليمي والعالمي.

- الذائقة العقارية السعودية كانت تتسم بالخصوصية ما أدى إلى سيادة منهج التوسع الأفقي وبالتالي الامتداد الجغرافي المكلف في نظام البناء السعودي, هل ترون تحولاً في المستقبل قد تفرضه الظروف الاقتصادية نحو الوحدات السكنية الأصغر "الشقق" بما يسمح بالتوجه نحو التوسع الرأسي في البناء؟

لا شك أن تأثير الخصوصية ملموس وقبل أن نتطرق للأنظمة سواء كانت أفقية أو رأسية يجب أن نشير إلى ما يتناسب من المنتجات العقارية واختلاف الثقافة وبالتالي اختلاف تكوين المنزل العقاري من منزل إلى شقة, ونظرا لصغر حجم العوائل السعودية الحالية مقارنة بالأجيال السابقة وضخامة عدد الشباب السعودي وارتفاع قيمة المنتجات العقارية مقارنة بالسابق فإننا نرى أن نسبة الشقق السكنية سوف تكبر مقارنة بالفلل.

- ما أهم معوقات الاستثمار العقاري في المملكة؟

بعد تحول السوق العقارية السعودية من سوق كانت المساهمات العقارية فيها أبرز اللاعبين في الاستثمار والتطوير وصدور الأنظمة التي تقنن هذه الأعمال الاستثمارية لحفظ حقوق جميع الأطراف وبعد تحول هذه السوق إلى الصناديق العقارية المرخصة فإننا حاليا نعيش في هذه الفترة الانتقالية والتي لا نرى عددا كبيرا من هذه الصناديق العقارية ذات فاعلية في السوق حيث لا تتجاوز نسبة أعمالهم ما نسبته 5 في المائة من الاستثمارات العقارية. في نفس السياق، لم نر أيضا عددا كبيرا من الشركات العقارية الجديدة التي تعمل برؤوس أموال كبيرة للاستثمار في هذا القطاع الحيوي والمساهمة بتوفير منتجات سكنية. أما المعوقات الأخرى فهي قلة المكاتب الهندسية العالمية المتواجدة في سوقنا وندرة المؤهلين في المجال العقاري المؤسساتي من بين السعوديين فضلا عن الجفوة بين القطاعين البنكي والعقاري.

- في المقابل ما الذي يميز هذا الاستثمار في السعودية؟

أهم مميزات الاستثمار في المملكة هو وجود هذا الطلب الهائل على المنتجات العقارية الملموسة والمعززة بإحصائيات جميع دور الخبرة, كما أن السوق السعودية في مجال بناء الوحدات السكنية تعتبر إلى حد كبير سوقا بكرا, كما أن الشركات الداعمة لهذا القطاع في المملكة تتمتع بصناعة عريضة لتعزز هذا القطاع وعدد كبير من شركات المقاولات القادرة على تنفيذ وحدات سكنية بمعايير عالية.

- ما الحلول الأنسب لمواجهة قلة التمويل العقاري؟

الحلول الحالية هي: قروض بنكية أو مؤسساتية من قبل بعض الشركات الكبرى لمساعدة منسوبيها, ولكن لا يوجد حل أمثل يحفظ حقوق الطرفين سوى التمويل العقاري المرتقب والذي بدوره سوف يمكن المجتمع من تسريع وتيرة تملك المساكن بنسب تمويلية أقل وفترات تمويلية أطول مع ضمان الحقوق. كما يجب التنويه بأن التمويل العقاري ليس ميزة رفاهية بل هو مطلب لحل معضلة إسكانية آخذة في التفاقم مع مرور الوقت.

- كيف يمكن أن يخدم قانون الرهن العقاري حال تطبيقه على شركات العقار؟ وهل تخشون من أن يتضمن قيودا أو اشتراطات معينة على شركات التطوير العقاري؟

حسب علمنا فإن أغلب العاملين في القطاع العقاري يرغبون في سرعة تطبيق الرهن العقاري وفي حال تطبيقه فإن هذا سيوسع شريحة الراغبين في التملك والذي بدوره سوف يطمئن استثمارات الشركات العقارية والتي تتجاوز في مشروع واحد مليارات الريالات.
أما من ناحية القيود والاشتراطات فهي في نهاية المطاف للمصلحة العامة وفي حال كانت مجحفة في حق أحد الطرفين فهذا سيؤثر في نجاح البرنامج بشكل عام.

- هل بدأتم العمل على مشروع المارينا؟ وإلى أين وصلت أعمال التطوير؟

ما زلنا في المرحلة التخطيطية.

- ما أهم ملامح المشروع وأقسامه؟ وهل ستتولى الشركة بناء المشروع كاملاً ثم تعرض وحداته للبيع؟

أهم ملامح المشروع أنه مشروع متعدد الاستخدامات ولديه واجهة بحرية تتجاوز إطلالتها مسافة 4 كيلومترات. كما أن "إنجاز" ترغب في بناء جزء من المشروع و من ثم عرض هذه الوحدات للبيع.

- قلتم في مناسبة سابقة إنكم ستطبقون معايير عالمية في مشروع المارينا, ما هذه المعايير؟ وبماذا تختلف عما هو سائد في المملكة؟ وما الحلول العقارية التنموية التي ستطبقونها؟

نعم، نعمل على تطبيق معايير عالمية في مشروعنا ومنها ما يختص في المشاريع البحرية كما أننا نعمل على إدخال خدمة التبريد المركزي وحلول المدينة الذكية, علما بأن التطوير سيكون شاملا جميع البنية التحتية.
قد يكون كل من التبريد المركزي والمدينة الذكية هما أبرز الاختلافات
أما عن الحلول العقارية التنموية فسوف نسعى إلى تنمية هذا الاستثمار من ناحية البناء.

- ما خيارات الاستثمار العقاري في الرياض؟ من حيث المناطق الأكثر جذباً، وأنماط الوحدات السكنية المطلوبة؟
تؤكد لنا الإحصائيات والدراسات العقارية وما تمثله من السوق الحقيقية أن الطلب قائم على جميع أنواع الوحدات العقارية، علماً بأن الوحدات السكنية في الوقت الحالي هي أكثر حدة في الطلب، وعلماً بأن التوجه العام للمناطق هي شمال الرياض. أما أنماط الوحدات فهي الفلل التي ترواح مساحة البناء فيها من 350 مترا مربعا إلى 450 مترا مربعا.

- العلاقة بين الشمال والجنوب بدت كما لو أنها سمة للصراع الحضاري بين الشعوب وحتى في إطار البلد الواحد بل المدينة الواحدة, هل هذا يفسر التوسع العمراني الذي تشهده منطقة شمال الرياض؟ وكيف؟

لا شك أن هناك تجاذبا بين الشمال والجنوب وحينما نرى الشمال والجنوب في مدينة الرياض فإننا نجد الجنوب مكتظا بالسكان أكثر منه في الشمال ونظرا لظروف الحدود الطبيعية في مدينة الرياض من الجهة الجنوبية فقد أثر ذلك في تعزيز مكانة الشمال وتحقيق أحلام الراغبين بالسكن فيه من ناحية حداثة مساكنه وتوافر خدماته وشبكة الطرق الجديدة, علما بأن الشمال هو التوسع العمراني الطبيعي لمدينة الرياض حيث يحد الرياض من الغرب وادي حنيفة و من جهة الشرق الكثبان الرملية وبذلك أصبح الشمال هو التوجه الطبيعي و على هذا الأساس تعمل الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض على اعتماد معايير جديدة للضاحية الشمالية في الرياض.

- كيف كان اختياركم لمشروع القمرا في شمال الرياض؟ وما أبرز ملامح المشروع، وكم تبلغ مساحته؟

بعد دراستنا لشمال الرياض وأهم مقومات نجاح المشاريع العقارية، فقد رأينا في موقع مشروع القمرا في الرياض مجموعة من المميزات التي أبرزها شبكة طرق متوافرة والدائري الشمالي الجديد وقربه من مدينة الأمير سلطان وجامعة الأميرة نورة بنت عبد الرحمن للبنات، وقربه من الضاحية الشمالية لمدينة الرياض. كما نتوقع أن تكون أسعار أراضيه في متناول شريحة كبيرة من المجتمع السعودي ولا سيما أن الشمال أثبت أنه قيمة استثمارية تتزايد بمرور الوقت.

- في رأيكم، ما أبرز المعوقات التي تواجه المطورين العقاريين في ممارستهم نشاطاتهم العقارية؟

قلة مساندة البنوك للشركات العقارية، قلة التنظيمات المتعلقة بهذا النشاط وضمان الحقوق، طول فترة اعتماد المخططات، عدم وجود جهة واحدة لهذا النشاط، ندرة الموظفين القادرين على العطاء، قلة المكاتب الاستشارية الحاصلة على تصنيفات عالمية، ندرة الشركات المالية الخاصة بالمشاريع العقارية في المملكة.