مجموعة كسب المالية تطلق صندوق "برج فيو تاور" وتتوقع عوائد ربحية تتجاوز 20 %

[مخاوي الليل]

تشرف عليه الهيئة الشرعية في المجموعة

مجموعة كسب المالية تطلق صندوق "برج فيو تاور" وتتوقع عوائد ربحية تتجاوز 20 %



"الاقتصادية" من الرياض
أطلقت مجموعة كسب المالية خلال الفترة من 1/7/2008 إلى 15/7/2008، صندوقها العقاري الثاني "صندوق كسب برج فيو تاور العقاري" وهو صندوق استثمار عقاري خاص مقفل متوسط الأجل مدته سبع سنوات - تطوير إنشائي - يهدف إلى التأجير لمدة زمنية محددة ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق, ويأتي الصندوق كما كافة أعمال المجموعة متوافقاً مع الضوابط الشرعية وبإشراف الهيئة الشرعية لدى مجموعة كسب المالية التي تشرف على جميع أعمال المجموعة. مع الالتزام بقواعد وضوابط لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية ومرخصا من هيئة السوق المالية في السعودية.
ويأتي إطلاق هذا الصندوق بعد أن أطلقت مجموعة كسب المالية صندوقها الأول "صندوق كسب مخطط طيبة العقاري" الذي يعد الصندوق الاستثماري العقاري الأول من نوعه والذي يطرح في السوق العقارية السعودية ويتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية ومرخص من قبل هيئة السوق المالية بعد إقرار لائحة صناديق الاستثمار العقاري أخيرا من الهيئة.
وقد جاءت فكرة إنشاء "فيو تاور" من واقع الدراسات الميدانية في المنطقة التي ركزت على تلمس احتياجات العملاء والشريحة المستهدفة وسد النقص فيها من حيث توفير مكاتب متميزة في المنطقة التجارية في العاصمة الرياض, ومن خلاصة نتائج هذه الدراسة تقرر إنشاء برج فيو تاور على طريق الملك فهد لما تمثله هذه المنطقة من جذب كموقع مناسب لمكاتب العديد من الشركات في المدينة العاصمة وما لما للمنطقة من كثافة عالية، إضافة إلى قلة المعروض من المكاتب التي تتوافر فيها الخدمات التي تحتاج إليها هذه المكاتب.
وتبرز أهمية الاستثمار في المباني ذات الأغراض الإدارية من خلال تطلع المستثمرين بشكل عام إلى تلمس أكثر الفرص الاستثمارية رواجاً لتركيز استثماراتهم فيها أملاً في الحصول على عائد أكبر من الفرص البديلة الأخرى، أما إذا كان المستثمرون هم من العاملين في قطاع العقار أو قريبين من هذا النشاط فإن تركيزهم ينصب في المقام الأول على بحث المواقع الأكثر ربحية والكيفية التي سيتم بها استغلال هذه المواقع والبدائل المتاحة أمامهم لتحقيق العائد الأفضل, ويضعون أنفسهم في مواجهة ثلاثة بدائل يتركز أولها على إنشاء المرافق العقارية ومن ثم بيعها, أو أن يقوموا بتشغيلها لحسابهم باعتبار هذا البديل أحد البدائل الناجحة, أو أن يقوموا بديل ثالث ببناء مرافق ذات استعمال تجاري أو إداري وتأجير تلك المرافق.
وفي كل مكان من هذه البدائل فإن العائد وحجم الاستثمار هو الذي يتحكم في أي البدائل يكون مقبولاً أكثر من غيره. وإذا كان ذلك ينطبق على منطقة شمالي الرياض بشكل عام فإن منطقة المشروع تتمتع بوضع خاص إذ لا يكاد يغيب عن ذهن المهتمين في قطاع الإنشاءات في تلك المنطقة مدى الحاجة إلى المزيد من المشاريع الاستثمارية التي تلبي الاحتياجات المتزايدة من تلك الوحدات بجميع أنواعها وأشكالها التي تتوافق مع المعطيات الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية الحالية والمتوقعة كاستكمال لتوسع المنطقة الإدارية والشوارع المتفرعة منها باعتبارها أهم مناطق العاصمة ومركزاً تجارياً فوق العادة إذا ما قورنت بالمناطق الأخرى, وكونها أصبحت مركزاً تجارياَ إلى جانب أهميتها كمركز القرار السياسي فإن هذين العنصرين أعطيا للمباني ذات الأغراض الإدارية أهمية تفوقت على المرافق العقارية الأخرى في بعض المواقع التي تتمتع بعناصر جذب كبيرة.
وبالعودة إلى أهمية الاستثمار في المباني ذات الأغراض الإدارية فإن من المهم الإشارة إلى أن الاستثمار في هذه المشاريع يتميز بالمميزات التالية:
- إعطاؤه مرونة أكبر في تحديد تكلفة التأجير.
- تحقيقه عائداً أفضل من المرافق السكنية.
- طبيعة استعمال المرافق الإدارية أفضل من المرافق السكنية من ناحية. الحفاظ على صلاحية المبنى لفترة زمنية طويلة نسبياً.
- اهتمام المستأجرين بصيانة تلك المرافق باستمرار وبشكل منتظم.
- التزام المستأجرين بتسديد الإيجارات في مواعيدها.
- المرونة الكبيرة في استغلال المساحات المختلفة.
أما عن موقع البرج فهو يقع في قلب العاصمة الرياض على طريق الملك فهد مباشرة من الجهة الغربية الواقعة بين شارع الأمير سلطان بن عبد العزيز وطريق مكة (خريص) شمال المركز التخصصي الطبي مباشرة, ويعد "فيو تاور" تحفة معمارية رائعة ستكون ـ بإذن الله ـ إحدى العلامات المميزة للنهضة العمرانية الحديثة في مدينة الرياض نتيجة للشكل المعماري للواجهة الخارجية والمستقاة من الألفية الجديدة كذلك للخطوط المعمارية الداخلية التي تعطي حرية التشكيل والحركة بسهولة. حيث تناهز مسطحات البناء 24 ألف متر مربع فيما تتجاوز المساحة التأجيرية 13 ألف متر مربع. ويتكون "فيو تاور" من ثلاثة أدوار تحت الأرض تستخدم كمواقف ودور أرضي وميزانين وعشرة أدوار متكررة، كما روعيت الدقة والتصميم المرن في تصميم البرج ليتناسب مع تطلعات المالك والمستأجرين على حد سواء للسنوات المقبلة.
أما عن تصميم المشروع فقد استخدم في تصميم "فيو تاور" أفضل المواصفات العالمية في الإنشاء والهندسة المعمارية وبأرقى أساليب التصميم الحديثة من خلال الاستعانة بخبراء متخصصين في هذا المجال، وقد روعي في تصميم البرج أن يكون بمساحات تلبي احتياجات السوق وذلك من خلال دراسة السوق بالتعاون مع متخصصين من شركات التسويق والتأجير العقاري للوصول إلى أفضل التصاميم والخدمات وكذلك الاستغلال الأمثل لمساحة الأرض.
وعن أطراف المشروع وكما هي اشتراطات هيئة السوق المالية والتي تشترط لأي صندوق عقاري أن يكون فيه أطراف العلاقة المحددون بلائحة صناديق الاستثمار العقاري فإن مجموعة كسب المالية وفي اختيارها لأطراف المشروع حرصت كل الحرص على توافر عناصر الخبرة والحرفية في أطراف المشروع. فمدير الصندوق وأمين الحفظ مجموعة كسب المالية ومطوره شركة آفاق العمران للتطوير والبنك المستلم هو البنك العربي الوطني والمحاسب القانوني هو "الجريد وشركاه" أحد أعضاء برايس وتر هاوس كوبرز, ومدير المشروع شركة إدارة المباني والإنشاءات السعودية المحدودة, والمقاول شركة طروق السعودية اللبنانية للمقاولات المحدودة, والمصمم هو المعماريون السعوديون, والمسوق أولات لإدارة وتنمية الأملاك, والاستشاري ومعد دراسة الجدوى مركز الأعمال للاستشارات الاقتصادية, ومثمن أرض المشروع أريز العقارية التابعة لشركة سنشري 21 العالمية المتخصصة في مجال العقار. كما تضم الهيئة الشرعية للصندوق أعضاء الهيئة الشرعية لمجموعة كسب المالية التي تشرف إشرافاً مباشراً على جميع أنشطتها ومنتجاتها وتضم الهيئة الشيخ الدكتور يوسف الشبيلي رئيس الهيئة, الشيخ الدكتور عبد الله العمراني, والشيخ الدكتور سامي الماجد عضوين للهيئة.

مميزات الصندوق
1 - الصندوق يخضع للائحة صناديق الاستثمار العقاري التي تم تصميمها وإقرارها من قبل هيئة السوق المالية بعد معالجة عيوب المساهمات العقارية السابقة.
2 - تديره وتنظمه مجموعة كسب المالية وهي شركة استثمارية مرخصة من هيئة السوق المالية وتتمتع بالخبرة وحسن الإدارة.
3 - علاقة مجموعة كسب المالية مع المشتركين هي علاقة الوكيل المسؤول عن تنظيم جميع مسؤوليات الأطراف ذات العلاقة في المشروع العقاري موضوع الاستثمار.
4 - تم فتح حساب بنكي استثماري للمشترك لإيداع مبالغ مشاركته في الصندوق حفظاً لحقوق المساهمين.
5 - يقع الصندوق تحت إشراف هيئة شرعية ومجلس إدارة خاص بالصندوق.
6 - جميع المصروفات والأرباح المتوقعة موضحة ومفصلة بالكامل في كتيب الشروط والأحكام وقد تم إطلاع هيئة السوق المالية عليها ومن ثم المشترك لتكون عقداً واضحاً بين جميع حيثيات الاستثمار.
7 - تم إعداد دراسة جدوى مفصلة للمشروع تعد الركيزة الأساس في اتخاذ القرار الاستثماري من عدمه.
8 - الصندوق له مدة محددة متفق عليها بشكل مسبق ولا يمكن الاستمرار في تمديدها.
9 - فتح المجال للاستثمار في القطاع العقاري برأسمال محدود وعلى شكل وحدات مالية يمكن تداولها.
10 - يتيح مدير الصندوق تداول وحدات الصندوق من خلال نظام داخلي ومن خلال ما كفله وحدده النظام.
11 - يصنف عامل المخاطرة في الصندوق بأنه متوسط إلى منخفض وذلك عائد إلى طبيعته العقارية وحرفية القائمين عليه.
12 - يقوم مدير الصندوق بتقييم أصول الصندوق بشكل ربع سنوي ونشر السعر الاسترشادي للمشتركين.
13 - يقوم مدير الصندوق بتوزيع 25 في المائة من إيرادات الصندوق فور توافرها للمشتركين، حيث لا يلزم بيع 100 في المائة من المشروع للبدء في توزيع الأرباح.
14 - يتم التدقيق ومراجعة السجلات المحاسبية من قبل محاسب قانوني معتمد " الجريد وشركاه" ويتم إطلاع المشتركين على القوائم المالية المدققة مما يعكس الشفافية في التعامل.

استراتيجيات الاستثمار في الصندوق
بناءً على دراسة الجدوى الاقتصادية لغرض إنشاء البرج وكذلك الخبرات السابقة لشركة آفاق العمران للتطوير وخبرة ملاكها في المجال العقاري فإن استراتيجية الاستثمار في الصندوق تعتمد على استئجار قطعة أرض مساحتها 2508 أمتار مربعة في المنطقة الغربية من طريق الملك فهد الذي يتميز بالحركة التجارية وذلك لغرض بناء برج إداري وتقسيم البرج بالشكل المناسب إلى مساحات مختلفة ليتم تشغيل أو تأجير البرج للجهات التي يكون لها اهتمام بأنشطة المشروع ومن ثم بيع حق الانتفاع من المشروع بناءً على الإيجارات المحققة أو المتوقعة.
عوامل النجاح: حددت دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع عوامل عديدة لنجاح المشروع ومن أهمها:
1 - الطلب المتزايد على المكاتب الإدارية خصوصاً شمال ميدان القاهرة على طريق الملك فهد .
2 - ظهور الكثير من الأبراج المميزة مثل برج الفيصلية ومن ثم برج المملكة وحالياً برج العنود ومجمع سكاي تور ومبنى توارن والكثير من المباني الإدارية فأصبح هذا الطريق عنصر جذب للأفراد كمرافق ترفيهية وتسويقية وللشركات الكبيرة والوكالات الأجنبية التي ترغب في ممارسة النشاط التجاري في مدينة الرياض.
3 - يحتل البرج موقعاً مميزاً على طريق الملك فهد في قلب العاصمة الرياض وسيستفيد من ميزة الموقع في إيجاد عنوان راق للشركات في العاصمة، إضافة إلى طوابق مكتبية ذات مساحات تتسم بالمرونة والكفاءة العالية في آن واحد.
4 - من المتوقع أن يحقق الاستثمار في البرج عوائد جيدة للمستثمرين، حيث إنه من المتوقع أن يزيد العائد على الاستثمار على 20 في المائة سنوياً.
5 - استثمار المطور بمبلغ 22.6 مليون ريال على شكل وحدات في الصندوق.

عوامل المخاطرة
بما أن الصندوق مملوك من قبل المشتركين فإنهم يتشاركون في ربح أو خسارة الصندوق كل بنسبة ما يملكه من وحدات في الصندوق, كما أن الاستثمار في الصندوق لا يعامل كإيداع لدى بنك ولا تعد استثمارات المشترك في الصندوق التزامات يضمنها مدير الصندوق أو أي من شركائه أو تابعيه وتخضع هذه الاستثمارات إلى مخاطر الاستثمار.
لذا يكون المشترك على علم بمخاطر الصندوق التالية:
1 - تقوم فكرة المشروع على استئجار أرض ذات موقع حيوي في المنطقة الغربية من طريق الملك فهد لمدة 19 سنة يتم خلالها بناء برج تجاري مكتبي وتشغيله أو بيعه، وبالتالي فإن أي تأخير في التنفيذ قد يفقد المستثمرين جزءاً من العوائد المتوقعة.
2 - قد تطرأ ظروف تؤدي إلى عدم قدرة المطور على إكمال تطوير الأرض، وقد تم التخفيف من هذه المخاطر باختيار مطور ذي سمعة حسنة، إضافة إلى نسبة الإنجاز الحالية في المشروع.
3 - يخضع الصندوق لمخاطر تقلبات سوق العقار في السعودية والتغير في العوامل الاقتصادية، وبالتالي فإن أي انخفاض في قيمة استئجار الأرض نتيجة لعوامل خارجة عن سيطرة مدير الصندوق قد تؤدي إلى بيع حق الانتفاع بالبرج بأقل من أسعار البيع المتوقعة.
4 - إن انخفاض السيولة في سوق العقار قد يؤدي إلى عدم المقدرة على الحصول على أسعار البيع المتوقعة في فترة قصيرة.
5 - يخضع الصندوق لتقلبات العرض والطلب في السوق العقارية.
6 - قد تنشأ مخاطر خارجة عن سيطرة مدير الصندوق نتيجة لتعديل الأنظمة الحكومية المتعلقة بالنشاط العقاري.
7 - لا توجد ضمانات بأن الصندوق سوف يحقق أهدافه الاستثمارية، ولن تكون هناك ضمانات بحصول المشتركين على مبالغهم الأصلية المستثمرة عند الاسترداد أو عند إنهاء الصندوق.
8 - لن يكون مدير الصندوق مسؤولاً عن أية ادعاءات أو مطالب في خسائر متكبدة أو خسارة فرص مستقبلية من قبل المشترك باستثناء الخسائر الناتجة عن الإهمال أو الاحتيال من قبل مدير الصندوق.



تثمين أصول الصندوق
1- يتم تقويم أصول الصندوق باستخراج إجمالي أصول الصندوق (بناءً على تثمين المثمن) ناقصاً التزامات الصندوق، وهي على سبيل المثال لا الحصر، الرسوم المنصوص عليها في فقرة (الرسوم ومقابل الخدمات والعمولات وأتعاب الإدارة) من إجمالي قيمة أصول الصندوق ويُحدد قيمة الوحدة بقسمة صافي أصول الصندوق أعلاه على إجمالي عدد وحدات الصندوق القائمة في يوم التقويم ذي العلاقة ويعد ذلك سعراً استرشادياً.
2- يتم تقويم أصول الصندوق مرتين سنوياً في آخر يوم من كل نصف سنة ميلادية حسب أسعار الوحدات المملوكة في الصندوق.
3 - يتم الإعلان عن السعر الاسترشادي للوحدة بعد إتمام عملية المثمن من قبل المثمنين وذلك عبر الموقع الالكتروني لمدير الصندوق.

تداول وحدات الصندوق
1 - بعد انتهاء فترة الاشتراك ستكون هناك إمكانية تداول وحدات الصندوق داخلياً حيث سيتاح للمشتركين تقديم طلبات الشراء أو البيع خلال أيام العمل وأوقات الدوام الرسمي لمدير الصندوق, ويحق كذلك لغير المشتركين في الصندوق تقديم طلب شراء وحدات وستتم إتاحة قوائم العرض والطلب للاطلاع عليها ولا يتم قبول طلب بيع أو شراء وحدات بعد الإعلان عن تصفية الصندوق.
2 - سيقوم مدير الصندوق بتوفير نماذج للراغبين في تنفيذ أوامر بيع الوحدات أو شرائها واستكمال نماذج فتح الحساب وذلك من خلال مكاتب مدير الصندوق.
3 - يتم تسجيل أمر البيع أو الشراء في سجلات تداول الوحدات الداخلي للصندوق وتحديد سجل طلبات الشراء وعروض البيع وعند تطابق أوامر الشراء مع أوامر البيع ضمن قائمة أفضل عروض البيع وأوامر الشراء يتم تنفيذ العملية وبناءً عليه يتم تحديث سجل مالكي الوحدات.

أما عن انقضاء الصندوق فإنه ينقضي في الحالات التالية:

1 - انقضاء المدة المحددة للصندوق.
2 - بيع حق الانتفاع من المشروع حسبما يقرره مجلس إدارة الصندوق.
3 - إذا كان هناك أي تغيير في القوانين أو الأنظمة أو غير ذلك من الظروف وكان مدير الصندوق يرى في ذلك سبباً مناسباً لإنهاء الصندوق فإنه يجوز له إنهاء الصندوق بموجب إخطار يوجهه إلى المشتركين بعد الحصول على موافقة هيئة السوق المالية, وفي مثل هذه الحالة تتم تصفية أصول الصندوق والتزاماته وتوزيع العائدات المتبقية بعد التصفية على المشتركين.
ومن واجبات مدير الصندوق أن يقوم بإعداد القوائم المالية المدققة للصندوق بعد نهاية كل سنة ميلادية وتكون هذه المعلومات متاحة لإطلاع مالكي وحدات الصندوق والعملاء المحتملين ويتم توفيرها في المقر الرئيس لمدير الصندوق لأي من المشتركين دون مقابل عند طلبهم، كما يقوم مدير الصندوق بإعداد بيانات مالية ربع سنوية غير مدققة وتكون هذه البيانات جاهزة لإرسالها إلى المشتركين عند طلبهم، كما سيتم إصدار أول قوائم مالية سنوية مدققة عن الفترة المالية المنتهية في 31/12/2009 ـ إن شاء الله ـ.

مدة الصندوق
حددت مدة الصندوق بسبع سنوات تبدأ من نهاية الاشتراك في الصندوق وسيتم توزيع متحصلات التأجير بعد بدء التشغيل, وفي حال تحقيق أهداف الصندوق قبل انقضاء مدته فستتم تصفيته وتوزيع العوائد وقيمة الوحدات على المستثمرين مباشرة، كما يحق لمدير الصندوق وبعد العرض على مالكي الوحدات وموافقة الأغلبية تمديد مدة الصندوق سنوياً بما يحقق أفضل العوائد لصالح مالكي الوحدات.