مخاطر المضاربات وغياب التثمين وراء محدودية تمويل المنتجات العقارية

[مخاوي الليل]

مخاطر المضاربات وغياب التثمين وراء محدودية تمويل المنتجات العقارية


حاوره: أحمد الفقيه
اعترف مختص عقاري مصرفي بأن أغلب البنوك تحجم عن تمويل المنتجات العقارية المحفوفة بمخاطر المضاربات، إلا بشروط محددة تضمن لها الحفاظ على أموال عملائها واستثمارها بأقل المخاطر، كما اعترف بأنها مقصرة في نشر ثقافة الوعي التمويلي. وبين المهندس سراقة الخطيب رئيس تمويل العقار في البنك الأهلي أن محدودية التمويل البنكي ترجع لغياب التثمين العقاري، والتأمين العقاري، والتنظيمات والضوابط، ومنها نظام الرهن العقاري، وتوقع أن يرتفع حجم التمويل العقاري في المملكة من 60 مليارا إلى 90 مليار ريال في الخمس سنوات المقبلة، لافتا إلى أن سوق التمويل العقاري ستصبح 4 في المائة من الناتج المحلي في نهاية 2013 م.
وفيما يلي الحوار:
ما هو حجم سوق التمويل العقاري في المملكة، وأين مكان البنك الأهلي في خارطة التمويل المحلي؟

- سوق التمويل العقاري السعودية، تعتبر من الأسواق الناشئة الواعدة، وفي عام 2008 وصل حجمه إلى 8 مليارات ريال، وحصة البنك الأهلي من هذه السوق 10 في المائة ونتوقع في عام 2009 م أن يصل حجم سوق التمويل العقاري إلى 12 مليار ريال، وهو ما يعني أن نسبة النمو تصل إلى 100 في المائة نسعى أن تكون حصتنا منها 20 في المائة.
شروط التمويل
لماذا تحجم أغلب البنوك عن تمويل شراء الأراضي؟
- البنوك هي مؤسسات استثمارية تضع في حسبانها المخاطر قبل كل شيء، لأنها تعتبر مؤتمنة على أموال عملائها لاستثمارها بأقل المخاطر، ولأن سوق التمويل العقاري السعودية تعتبر في مرحلة البدء، فإن حالنا حاليا حال أغلب البنوك نتحوط لذلك بالابتعاد عن المنتجات العقارية التي تكتنفها المخاطر وتحديدا المضاربات، مما يجعلها تأخذ سعرا أعلى من قيمتها الحقيقية، مما يجعلنا نحجم عن التمويل إلا بشروط محددة، ولدينا في البنك الأهلي توجه أساسي لإشباع رغبة العملاء في السكن، لذلك تجدنا نولي خيار السكن جل اهتمامنا إسهاما منا في حل مشكلة الإسكان المتفاقمة.
الرهن العقاري
ما هي العقبات التي تواجه سوق التمويل المحلية؟

- كما أسلفنا غياب التنظيمات والأنظمة والضوابط والتشريعات وعلى رأسها نظام الرهن العقاري، كذلك المطورون العقاريون الحاليون في السوق في المرتبة الثانية، والأهم من ذلك غياب بعض العناصر الأخرى مثل التثمين العقاري والتأمين العقاري.
دخول الممول الخارجي هل تؤيدونه أم لا ولماذا؟

- نرحب بالممول الخارجي، ولكننا نعتقد أن السوق السعودية لها خصوصيتها ولا نعتقد أن الممول الخارجي في شكل مستثمر سيغامر في دخولها، إلا بعد أن تكون منظمة.
ما هي إنجازات البنك في سوق التمويل المحلية؟
- وفر ولا زال يوفر حلولا تمويلية مقننة مبنية على دراسات متنوعة للسوق والمستهلكين السعوديين، وهذا ما ساعدنا على بناء برنامج تمويلي يفي بحاجة غالبية العملاء.
لماذا تتهم البنوك بوضع شروط تعجيزية ونسبة عالية متراكمة؟

- السبب الأول في اعتقادي، هو تقصير البنوك في نشر الوعي التمويلي لدى العامة، حيث يلاحظ أن الوعي ارتفع لدى العامة في سوق تقسيط السيارات عن طريق البنوك، عما كان قبل عشر سنوات.
لماذا تحجم البنوك عن تمويل شراء عقارات لموظفي القطاع الخاص والمتقاعدين؟

- كما أسلفت يعد البنك مؤسسة استثمارية يهمها الربح وتفادي المخاطر أو وضعها في حدها الأدنى، خصوصا في ظل غياب القوانين والأنظمة التي تضمن حقوق جميع الأطراف.
بنك موحد
هل تؤيدون دخول الحكومة في تكتل خاص لإنشاء بنك تمويل موحد للإقراض العقاري؟

- نرحب بذلك في إطار المنافسة الصحية التي سترفع من جودة المنتجات التمويلية الحالية لدى البنوك والقطاع الخاص، بشرط ألا يتم التساهل في منح القروض بدرجة تجعلنا نكرر التجارب الدولية السيئة في هذا المجال، مثل تجربة بنوك الائتمان العالمية.
يقال إن البنوك خفضت حجم تمويلها العقاري في العام الجديد تأثرا بأزمة الائتمان العالمية؟

- غير صحيح، لأنه أغلب البنوك وضعت أهدافا بحجم أكبر للوصول لمبيعات أكبر.
يعاب على البنوك عدم قدرتها على اختيار مثمنين يتمتعون بالكفاءة لتثمين العقارات، مما قد يجعلها تشتري عقارات بأعلى من قيمتها.. ما هي أسباب ذلك ؟

- صناعة العقار تعتبر جديدة محليا وبالتالي هناك أخطاء ستتعلم منها البنوك، إضافة إلى اختفاء المثمنين المؤهلين رسميا في السوق المحلية، ونحن لدينا منهجية لضمان الحصول على القيمة الحقيقية للمنتج العقاري حتى نتفادى المخاطر، لذلك تجدنا لا نعتمد على مثمن واحد، بل أكثر من واحد لضمان الوصول للقيمة الحقيقية للمنتج العقاري الذي يموله البنك.
كيف ترون مستقبل سوق التمويل العقارية السعودية؟

- إنها سوق واعدة ونتوقع قريبا ظهور أنظمة ستفعلها، وفي الخمس سنوات المقبلة وكما تشير الدراسات سيصل حجمها إلى 4 % من الناتج المحلي، أي أنه سيرتفع في الخمس سنوات المقبلة من 60 إلى 90 مليار ريال، وفي الوقت الحالي تفتقد السوق للمنافسة، نظرا للحجم الكبير جدا للطلب، الذي لا تستطيع البنوك حاليا إلا تغطية جزء يسير منه.