غياب ضوابط تنفيذية فاعلة وراء تدني عددها

[مخاوي الليل]

غياب ضوابط تنفيذية فاعلة وراء تدني عددها

جمعيات ملاك الوحدات السكنية في المملكة.. تحتاج الى إعادة نظر

أحد الأبراج في مدينة جدة والتي تتيح تمليك الشقق السكنية

جدة: حمد العشيوان

راجت خلال الفترة الماضية مشاريع عقارية قائمة على الشقق السكنية، حيث أصبحت تمثل حلولا سكنية واستثمارية للمطورين العقاريين في المناطق الرئيسية الثلاثة «الرياض، جدة، الشرقية». لكن التجربة تبدو مقلقة خصوصا من جانب بعض العوائل التي اضطرت لقبول وحدة سكنية لها، ومما يعزز جانب القلق لديها انعدام الخدمات المتوفرة من قبل ملاك المشاريع العقارية، إضافة إلى غياب جمعيات الملاك التي تضم سكان العمائر متعددة الأدوار، لتدير شؤون الصيانة وخدمات الأمن ومياه الصرف الصحي. «الوطن» تفتح ملف قضية غياب جمعيات لملاك الوحدات السكنية، التي نص عليها نظام ملكية الوحدات العقارية، حيث اتضح أن هناك أسبابا مختلفة لغياب تلك الجمعيات، منها صعوبة إجراءات التأسيس الخاصة بالمشاريع المشتركة، وتخوف فئة من الملاك من تحمل مسؤولية إدارة المجمعات السكنية والتجارية بتحميل أعباء إدارتها على المطور، إضافة إلى عدم وجود ضوابط تنفيذية فاعلة تجبر الملاك على دفع رسوم التشغيل والإدارة. وذكر عقاريون أسبابا مختلفة لغياب هذه الجمعيات وعدم انتشارها، بينها صعوبة إجراءات التأسيس الخاصة بالمشاريع المشتركة، وتخوف فئة من الملاك من تحمل مسؤولية إدارة المجمعات وعدم وجود ضوابط تنفيذية فاعلة تجبر الملاك على دفع رسوم التشغيل والإدارة. وكشف قانونيون لـ» الوطن» عن معوقات أخرى تتمثل في امتناع كتابات العدل عن إصدار وكالات شرعية من مجالس الإدارات لجمعيات الملاك، وامتناع المحاكم عن استقبال الدعاوى على الملاك المتأخرين في دفع أقساط الصيانة وذلك لعدم وجود صفة نظامية موثقة لمجلس الإدارة المنتخب. وأرجعوا عدم تفعيل نظام اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية، إلى مالك العقار وعدم وعيه بأهمية وجود هذه الجمعية حيث غالباً ما يسيطر على تفكيره الحرص على البيع بأعلى سعر دون النظر إلى خدمات ما بعد البيع. إلى ذلك قال وكيل أمين جدة للتعمير والمشاريع المهندس إبراهيم كتبخانة، «نقف بشدة للحد من أي ممارسات من قبل مطوري الوحدات السكنية يمكن أن تنتقص من حقوق الملاك. وأضاف أن الأمانة تتأكد دائما أن الخدمات المقدمة من قبل المطور للوحدات السكنية كافية لخدمة السكان، وإن ثبت العكس فعلى الملاك التوجه إلى الأمانة وتقديم شكوى لعمل اللازم وإعطاء كل طرف حقه. وذكر المحامي الدكتور طارق البراهيم، أن صدور نظام الملكية المشتركة يهدف إلى حماية الملكيات مبينا أن أي نظام جديد قد تشوبه بعض الأخطاء وواجب تفعيل النظام يقع على عاتق المحتاجين إليه جنباً إلى جنب مع الجهات الحكومية. وأضاف نظرا لضعف الثقافة القانونية في مجتمعنا فإن بعض الأشخاص قد يتهم النظام بالقصور بينما قد يكون القصور في فهم النظام أو كيفية تطبيقه. وقال إن وزارة الشؤون الاجتماعية أعدت نموذجاً للائحة التنظيمية لملاك الوحدات ولكن يشوبه بعض الأخطاء التي يمكن تلافيها. وأوضح أن أبرز المعوقات تتمثل في امتناع كتابات العدل عن إصدار وكالات شرعية من مجالس الإدارات لجمعيات الملاك، فيما تمتنع المحاكم عن استقبال الدعاوى على الملاك المتأخرين في دفع أقساط الصيانة وذلك لعدم وجود صفة نظامية موثقة لمجلس الإدارة المنتخب. وقال إنه في جمعيات الملاك لا يحضر أحد من وزارة الشؤون الاجتماعية وهي الجهة المرخصة لجمعيات الملاك خلافاً لما هو الحال عليه في الجمعيات الخيرية، أيضاً ترفض وزارة الشؤون الاجتماعية المصادقة على قرارات الجمعيات العمومية للملاك مما يجعل مجلس الإدارة مجلساً بدون صلاحيات وكأنه مجلس ودي أو عرفي. وأوضح رئيس اللجنة العقارية بغرفة جدة المهندس خالد جمجوم، أن اللائحة التنفيذية للنظام لم تفعل إلى الآن رغم مرور خمس سنوات على صدوره بمرسوم ملكي. وقال إن النظام وجد لضبط سلوكيات ملاك الوحدات السكنية كما بينت المادة العاشرة من اللائحة التي نصت على «تكوين جمعية للملاك»، بعد أن أصبحت العلاقة بين الملاك مجرد حبر على ورق. وشدد على أهمية تطبيق النظام من قبل الجهات المعنية وخاصة « الأمانات» بالقوة، تفاديا لامتناع أي أحد من سكان الوحدات السكنية بالتعاون مع بقية السكان في الأعمال الخدمية والصيانة. واتفق نائب رئيس اللجنة العقارية بالغرفة عبدالله الأحمري مع جمجوم في عدم تفعيل اللائحة، مشيرا إلى أن البعض بادر في تكوين جمعية خاصة انتخاب أحد السكان ليتولى مهمة جمع الأموال شهريا من السكان للقيام بأعمال الصيانة وخلافها. وقال الخبير العقاري عبد الملك الروق، إن الدراسات أثبتت حاجة السوق العقاري إلى عمل وحدات سكنية تلائم ذوي الدخل المحدود، ولكن من خلال هذا الوضع وعدم تفعيل اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات السكنية سيبقى الحال كما هو عليه. وبين أن من المفترض على كل شركة عقارية أو رجل أعمال يتقدم لإنشاء وحدات وعمائر سكنية أن يجعل من ضمن استراتيجيته عمل نموذج يلائم هذا المطلب حيث إن معظم الوحدات السكنية ينتهي دور أصحابها عند بيع آخر وحدة. واعتبر المدير التنفيذي لشركة «تمليك» المحدودة المهندس زهير حمزة أن نظام ملكية الوحدات العقارية يعتبر نقطة انطلاق هامة في مسيرة التنمية العمرانية في مختلف مدن المملكة. وأوضح أن سوق العقار السعودي شهد انتعاشا في معدلات إقبال السعوديين على تملك الشقق السكنية، في وقت بدأت فيه أسعار الوحدات العقارية المستقلة في الارتفاع. ولفت حمزة إلى أحد الأسباب التي أوجبت صدور القرار والذي تمثل في مسألة تقسيم ملكية الوحدات العقارية، والتي عادة ما تكون على شكل أرض تقسم إلى عدد من الوحدات التي تشكل مساحة مشتركة يكون لكل مالك للوحدات المقسمة ملكية جزء منها، بحيث جاءت اللوائح التنظيمية لتوضح العلاقة بين الملاك من حقوق وواجبات فيما يخص الملكية الشخصية للوحدة والملكية المشتركة للمساحات الأخرى في العقار.